9 สิงหาคม 2559 : การลงทุนภาคเอกชนในภาพรวมช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ได้สะท้อนสัญญาลักษณ์ในเชิงบวกในลักษณะทรงตัว นับว่ายังเป็นข่าวดีสำหรับเศรษฐกิจไทย จากข้อมูลจากกระทรวงการคลัง ระบุว่า การลงทุนในหมวดก่อสร้าง แม้ว่า ภาษีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสสองที่ผ่านมา จะขยายตัว11.5% ต่อปีก็ตาม แต่ปริมาณการจำหน่ายปูนซีเมนซ์ภายในประเทศยังหดตัวประมาณ -1.6% ต่อปี

สำหรับการลงทุนในหมวดเครื่องมือเครื่องจักร สำหรับการลงทุนในหมวดดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าจากปริมาณนำเข้าสินค้าทุนยังคงหดตัวอยู่ที่ -11.6% ต่อปี และเมื่อหักสินค้าพิเศษ อย่างเครื่องบิน เรือ และรถไฟ พบว่า หดตัวเช่นกันประมาณ -5.1% ต่อปี

ทางด้าน ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ช่วงที่ผ่านมาได้มีการวิเคราะห์ภาคอสังหาริมทรัพย์ไว้อย่างน่าสนใจว่า มาตรการภาครัฐที่ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนอง หนุนให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัวในระยะสั้น โดยคาดว่า จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพ์ทั้งปี 2559 น่าจะอยู่ที่ 119,000-120,000 หน่วย เติบโต 2-3% เมื่อเทียบกับในปี 2558

มาตรการภาครัฐได้ดูดซับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วส่วนหนึ่ง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2559 น่าจะชะลอตัวลง ประกอบกับเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ โดยกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขาย และคาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2559 น่าจะมี 150,000-160,000 หน่วย ลดลง 4-10% เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2558

ในระยะที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้จังหวะที่ภาครัฐอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เร่งทำการตลาดกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ผลจากมาตรการภาครัฐได้ดูดซับความต้องการจากตลาดซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วส่วนหนึ่ง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2559 น่าจะชะลอตัวลง ประกอบกับภาวะสถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ในขณะที่ยังมีการเข้าสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มทุนรายใหญ่ต่างๆ ยิ่งส่งผลให้การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดเป็นไปอย่างรุนแรงขึ้น

มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง หนุนการโอนที่อยู่อาศัยฟื้นตัวระยะสั้น

ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 เป็นต้นมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้จังหวะที่ภาครัฐอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เร่งทำการตลาดกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การจัดโปรโมชั่นเพิ่มเติมจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนองซึ่งสิ้นสุดลงแล้วเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2559 ที่ผ่านมา ที่ส่งผลให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัว

โดยจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2559 รวม 59,726 หน่วย เติบโตร 70% เมื่อเทียบกับในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2558 ที่มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์รวม 35,051 หน่วย ซึ่งเป็นผลมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงโค้งสุดท้ายของมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนองในเดือนเมษายน 2559 ที่เป็นไปอย่างคึกคัก

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนองซึ่งสิ้นสุดลงแล้ว หนุนให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัวในระยะสั้น โดยคาดว่าจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 น่าจะมีประมาณ 64,700 หน่วย เติบโต 39% เมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ที่มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์รวม 46,633 หน่วย จากที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ลดลง 16% เมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2557

สำหรับสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 น่าจะหดตัวลง ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนองได้ดูดซับความต้องการจากตลาดซื้อที่อยู่อาศัย โดยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยตั้งแต่ในเดือน พฤศจิกายน และธันวาคม 2558 ที่เริ่มใช้มาตรการ ต่อเนื่องมาจนถึงในเดือนเมษายน 2559 ซึ่งเป็นช่วงโค้งสุดท้ายของมาตรการ

ทำให้คาดว่าจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งปี 2559 น่าจะอยู่ที่ประมาณ 119,000-120,000หน่วย เติบโต 2-3% เมื่อเทียบกับในปี 2558 ที่มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์รวม 116,507 หน่วย

ส่วนสถานการณ์ในช่วงครึ่งหลังปีของปีนี้ ผู้ประกอบการชะลอเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ และกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขาย ตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวสู่สมดุล แม้จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2559 จะเติบโต ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระบายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายได้ และมีเงินทุนกลับมาหมุนเวียนพัฒนาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ๆ แต่ผลจากมาตรการภาครัฐได้ดูดซับความต้องการจากตลาดซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริงไปแล้วส่วนหนึ่ง

ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2559 น่าจะชะลอตัวลง ประกอบกับแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก โดยภาวะหนี้สินภาคครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้สถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ในขณะที่ในช่วงที่เหลือของปี 2559 มีเพียงอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำเป็นปัจจัยเดียวที่เป็นแรงหนุนตลาดที่อยู่อาศัย

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่โดยให้ความสำคัญกับการกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายเซ็กเมนต์ต่างๆ ด้วยการทำการตลาดสอดคล้องกับมาตรการภาครัฐที่ยังคงเหลือ ทั้งการกระตุ้นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2559 เพื่อนำวงเงินมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา รวมถึงการเร่งระบายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทภายใต้โครงการบ้านประชารัฐ

ในภาวะผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ และกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขาย น่าจะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายลดลง และตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวสู่สมดุลมากขึ้น คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2559 น่าจะมีประมาณ 150,000-160,000หน่วย ลดลงร้อยละ 4-10 เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2558 ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างรอขาย 167,257 หน่วย

โดยแบ่งเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 42,000-44,000 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 40,000-42,000 หน่วย และคอนโดมิเนียมจำนวน 68,000-74,000 หน่วย จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในกรุงเทพฯและปริมณฑลณ สิ้นปี 2559 มีแนวโน้มลดลงจาก ณ สิ้นปี 2558 ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการภาครัฐหนุนให้สถานการณ์การตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวในระยะสั้น รวมถึงผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่

แม้จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายมีแนวโน้มลดลง แต่เมื่อพิจารณาปัจจัยแวดล้อมตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้กำลังซื้อยังอ่อนแรง ประกอบกับผลจากมาตรการภาครัฐได้ดูดซับความต้องการจากตลาดซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วส่วนหนึ่งน่าจะส่งผลให้อัตราการขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง โดยความสามารถในการระบายที่อยู่อาศัยรอขายในปี 2559 น่าจะใกล้เคียงกับในปี 2558 ที่ 18-22เดือน

ในภาวะสถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในขณะที่ยังมีการเข้าสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มทุนรายใหญ่ต่างๆ ยิ่งส่งผลให้การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างรุนแรงขึ้น ที่นำมาซึ่งความจำเป็นสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจับตาแนวโน้มและปรับกลยุทธ์รับมือต่อการแข่งขัน

จากภาวะภาวะคอนโดมิเนียมล้นตลาดในบางพื้นที่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กลุ่มที่มุ่งเน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้วยการปรับกลยุทธ์รูปแบบต่างๆ ยกตัวอย่างเช่น การหันมาเจาะตลาดชาวต่างชาติ ทั้งกลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบ Mixed-use Project เพื่อสร้างความแตกต่างผู้ประกอบการรายอื่นๆ เป็นต้น

ในขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กลุ่มที่พัฒนาทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบ ก็หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมีการแข่งขันที่สูงขึ้น และเป็นความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กลุ่มที่มุ่งเน้นพัฒนาโครงการแนวราบเพียงอย่างเดียวอย่างหลีกเลี่ยงมิได้

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีแนวโน้มมุ่งพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อหลีกเลี่ยงภาวะคอนโดมิเนียมล้นตลาด เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเผชิญการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบระดับบน ที่เป็นตลาดเป้าหมายที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ให้ความสำคัญในภาวะที่คนไทยถูกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

ทั้งนี้ แม้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะเผชิญแรงกดดันน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบ่งขายเป็นเฟสได้ และยังเป็นตลาดซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่ก็เผชิญข้อจำกัดด้านกฎหมายผังเมือง รวมถึงราคาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลที่สูงขึ้น

ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็ก เผชิญความท้าทายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมา

ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็กกลุ่มที่มุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมา เผชิญความท้าทายจากภาวะคนไทยมีแนวโน้มถูกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ประกอบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็กมีข้อจำกัดในการกระจายการลงทุนไปยังโครงการที่อยู่อาศัยเซ็กเมนต์อื่นๆต่างจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่สามารถกระจายการลงทุนไปยังโครงการที่อยู่อาศัยเซ็กเมนต์อื่นๆและธุรกิจอื่นๆได้

ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ส่วนใหญ่มุ่งขยายธุรกิจในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยยังไม่ใช่จังหวะที่มุ่งขยายธุรกิจไปยังต่างจังหวัด ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็กที่ส่วนใหญ่กระจายตัวประกอบธุรกิจในต่างจังหวัดยังไม่เผชิญการแข่งขันที่รุนแรง อย่างไรก็ตาม ในระยะถัดไป ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็กมีแนวโน้มเผชิญการแข่งขันจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ขยายธุรกิจไปยังพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษ พื้นที่ชายแดน นิคมอุตสาหกรรม เป็นต้นที่พบว่าที่ดินที่ส่วนใหญ่ถูกจับจองโดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ๆแล้ว

นอกจากจะพิจารณาทำเลที่ตั้งที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงทำการตลาดกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัย สอดคล้องกับมาตรการภาครัฐที่ยังคงเหลือแล้ว มองว่า ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังอาจเร่งทำการตลาดกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย ด้วยการนำเสนอโปรโมชั่นทางด้านอัตราดอกเบี้ย โดยอาศัยจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ ซึ่งเป็นเพียงปัจจัยเดียวที่เป็นแรงหนุนตลาดที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป

รวมถึงยังต้องพิจารณาความต้องการและข้อจำกัดของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายให้ลึกยิ่งขึ้น เพื่อนำมาสู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างตอบโจทย์ เช่น กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ก่อตั้งธุรกิจเป็นของตนเองซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยในรูปแบบโฮมออฟฟิศ กลุ่มครอบครัวที่อยู่ร่วมกับผู้สูงอายุซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยที่มีการออกแบบและฟังก์ชั่นเอื้อต่อผู้สูงอายุ รวมถึงมีบริการเกี่ยวเนื่องกับผู้สูงอายุในโครงการ เป็นต้น

สำหรับในระยะถัดไป ยังต้องจับตาการบังคับใช้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. … ที่มติที่ประชุมคณะรัฐมนตรีเห็นชอบในหลักการร่าง พ.ร.บ. ดังกล่าวเมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2559 ที่ผ่านมา ที่น่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2560 และก่อให้เกิดภาระค่าใช้จ่ายด้านภาษีเพิ่มขึ้นสำหรับผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าสูง

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การบังคับใช้ พ.ร.บ. ดังกล่าว น่าจะเป็นปัจจัยเร่งให้ประชาชนผู้ถือครองที่ดินรกร้างว่างเปล่าขายที่ดินให้กับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้มีที่ดินหมุนเวียนซื้อขายเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยในอนาคตมากขึ้น รวมถึงยังเป็นปัจจัยเร่งให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินรอการพัฒนาที่อยู่อาศัย เลือกพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ เร็วขึ้นอีกด้วย