13 พฤษภาคม 2562 : หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ประกาศคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างเป็นทางการ และเริ่มใช้มาตรการนี้อย่างจริงจังไปเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ทำให้การโอนที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปี 2561 คึกคักเป็นพิเศษ ขณะที่ฝั่งธนาคาระฝพาณิชย์เอง หลังจากมีการใช้มาตรการคุมเข้มดังกล่าว หลังจากนี้ได้มีการปรับกลยุทธ์ใหม่ โดยหันมาเน้นสินเชื่อรีไฟแนนซ์กันมากขึ้น นอกจากลดความเสี่ยงได้แล้วยังได้ฐานลูกค้าใหม่ๆตามมาด้วยเช่นกัน

สำหรับความคึกคักหลังจากมีการประกาศใช้มาตราคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะเป็นอย่างไรนั้น ทางศูนย์วิจัยกสิกรไทย ในเครือธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KBANK ได้มีการทำแบบสำรวจตลาดและวิเคราะห์ไว้อย่างน่าสนใจ

โดยทางศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นข่าวดีท่ามกลางตลาดที่ยังต้องเผชิญกับความท้าทายที่หลากหลาย โดยมาตรการดังกล่าวน่าจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ และจะช่วยให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง เช่นเดียวกับในส่วนของมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการซื้อที่อยู่อาศัย ที่ประชาชนผู้เสียภาษีจะได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว

อย่างไรก็ดี ผู้ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการฯ ดังกล่าวนี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย และมีแผนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าว

ขณะที่ในช่วงที่เหลือของปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังมีความท้าทายที่หลากหลาย อาทิ ภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย ภาวะกำลังซื้อของครัวเรือนที่ฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึง จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดที่ยังสูง และมาตรการ LTV เป็นต้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กิจกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและการซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวังและรอบคอบ โดยคาดว่า ในปี 2562 นี้ โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล น่าจะมีจำนวนประมาณ 110,000-115,000 หน่วย หดตัวประมาณ 5.2%-9.5% จากปี 2561 และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะหดตัวประมาณ 10.0%-13.9% หรือมีจำนวนประมาณ 169,300-177,000 หน่วย

แม้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา เครื่องชี้อสังหาริมทรัพย์อย่างการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยยังสะท้อนภาพบวก ซึ่งสาเหตุส่วนหนึ่งน่าจะเป็นผลจากการเร่งทำกิจกรรมการตลาดของผู้ประกอบการในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขายก่อนมาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 แต่สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยกำลังประสบภาวะชะลอตัวจากปัจจัยท้าทายหลายประการและมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงมากขึ้น เมื่อพิจารณายอดขายโครงการเปิดตัวใหม่ในหลายๆ โครงการเริ่มชะลอตัวลง ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการจะใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการที่นานขึ้นกว่าที่ผ่านมา จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีมุมมอง ดังนี้

มาตรการภาคอสังหาริมทรัพย์ : เป็นมาตรการเจาะจงเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกและแบ่งเบาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพยที่อยู่อาศัยของกระทรวงการคลัง เป็นมาตรการที่เจาะจงเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง และเป็นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกในระดับราคาที่ไม่สูง รวมถึงมาตรการเฉพาะที่ช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท (สอดคล้องไปกับโครงการบ้านล้านหลัง) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีฐานตลาดค่อนข้างใหญ่

ทั้งนี้ มาตรการฯ ดังกล่าวที่ออกมา มีความแตกต่างจากมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่กำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มที่อาจจะซื้อเกินกำลังความสามารถ (เช่น กลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไร/ลงทุน) และกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูง เพื่อเป็นการดูแลคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยและดูแลเสถียรภาพทางการเงินของระบบ

สำหรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ 1) มาตรการทางภาษี สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เสียภาษี โดยเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อเป็นการซื้ออยู่อาศัยจริงในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สามารถนำมาเป็นค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามจำนวนจ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 29 เมษายน – 31 ธันวาคม 2562

และ 2) มาตรการช่วยบรรเทาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหน่วย ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 1.0% ของมูลค่าจดจำนอง โดยผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ซึ่งเป็นกลุ่มที่อาจมีงบประมาณจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย และมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจมากกว่ากลุ่มอื่น

มาตรการนี้น่าจะช่วยในการแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ระดับหนึ่ง ซึ่งภายใต้สมมติฐานกรณีที่ราคาที่อยู่อาศัย 1 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยและค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (คิดจำนวนเต็มที่ 1 ล้านบาท) ภายใต้มาตรการดังกล่าวนี้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะชำระค่าธรรมเนียมเป็นจำนวนเงิน 200 บาท จากปกติที่ต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นจำนวนเงิน 30,000 บาท ซึ่งจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายประมาณร้อยละ 99.3 ของค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม (ไม่รวมอากรแสตมป์) ทั้งนี้ ภาระค่าใช้จ่ายที่ลดลงนั้น ผู้ซื้อสามารถนำไปซื้อสินค้าตกแต่งที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง

เช่นเดียวกับในส่วนของมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการซื้อที่อยู่อาศัย ที่ประชาชนผู้เสียภาษีจะได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว อย่างไรก็ดี ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ผู้ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการฯ ดังกล่าวนี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าว แม้มาตรการกระตุ้นเศรษกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจะเป็นผลดีต่อตลาด…แต่ในช่วงที่เหลือของปี 2562 ตลาดยังมีปัจจัยท้าทายที่รออยู่

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 มาตรการ นี้ น่าจะเป็นผลดีต่อตลาด โดยนอกจากสำหรับผู้ซื้อดังที่กล่าวแล้ว ในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมและที่กำลังจะก่อสร้างเสร็จในปีนี้ก็จะได้รับอานิสงส์ด้วย ซึ่งเมื่อพิจารณาที่อยู่อาศัยรอขายในตลาด พบว่า ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 78% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่รอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 1 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล)