22 เมษายน 2562 : ปีนี้ถือได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายสำหรับการทำตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด จากปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน รวมไปถึงปัจจัยเฉพาะตัวของธุรกิจอาคารชุดเอง อาทิ จำนวนผู้บริโภคที่ความต้องการซื้อถูกดูดซับไปแล้วจากฝนช่วงหลายปีที่ผ่านมา ปริมาณอาคารชุดค้างขายที่มีเหลืออยู่ในหลายระดับราคา ความไม่สมดุลระหว่างความสามารถในการซื้อและราคาอาคารชุดที่เปิดตัว

รวมไปถึงกฏระเบียบและกฏหมายต่างๆ เช่น นโยบายกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย รวมไปถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้ประกาศไปเมื่อปลายปี 2561 ซึ่งอาจมีผลกระทบโดยตรงกับผู้ที่ซื้ออาคารชุดมาเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญกับการปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมที่ท้าทายมากขึ้นในปี 2562

ขณะที่ทาง นางสาวกาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัย บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า แนวโน้มการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้ คาดว่า ได้รับผลกระทบจากการใช้มาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประกาศคุมอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 เม.ย.2562 ที่ผ่านมา ทำให้สินเชื่อดังกล่าวปีนี้เติบโตเพียง4.5% ลดลงกว่าช่วงปลายปีที่ผ่านมาที่เติบโตสูงถึง 7.8%

อย่างไรก็ตาม มาตราการดังกล่าวส่งผลให้ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วงไตรมาส 1/2562 เติบโตค่อนข้างสูงถึง 9-9.5% ส่วนมาตราการดังกล่าวจะช่วยให้หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL)ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงหรือไม่นั้น ยังต้องรอดูต่อไปในระยะยาว

“สำหรับยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสิ้นปี 2561 เติบโตประมาณ 7.8% ส่วนไตรมาส 1/2562 สินเชื่อที่อยู่อาศัยเติบโตสูงถึง 9-9.5% ทั้งนี้ เป็นผลของความกังวลการใช้มาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประกาศคุมอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 เม.ย.2562 ที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม มาตรการของธปท.ส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้มีโอกาสปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับ 4.5% ลดลงจากช่วงปี 2561 ที่เติบโตถึง7.8% ส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี2561อยู่ที่ 3.25% ส่วนมาตรการ LTV จะทำให้หนี้เสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงมากน้อยแค่ไหน ยังคงต้องดูกันต่อไปในระยะยาว และยังไม่สามารถประเมินได้ในขณะนี้ เนื่องจากหนี้เสียของเก่ายังคงกดดันหนี้เสียที่อยู่อาศัยในปีนี้อยู่” นางสาวกาญจน์ กล่าว

พร้อมกันนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย วิเคราะห์ทิศทางการลงทุนของผู้ประกอบการในธุรกิจอาคารชุดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงความต้องการซื้ออาคารชุดในปี 2562

โดยมองว่า ตลาดอาคารชุดในปี 2562 เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทำให้ผู้ประกอบการเพิ่มความสำคัญกับการปรับกลยุทธ์บางส่วนมากขึ้น เพื่อที่จะสามารถสร้างยอดขายจากความต้องการที่ยังเหลืออยู่ในตลาด

ทั้งนี้ เมื่อวิเคราะห์จากปัจจัยด้านต่างๆ อาทิ การชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย จำนวนอุปทานเหลือขายที่สูง ทิศทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ รวมไปถึงกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์ว่า จำนวนอาคารชุดเปิดขายทั้งปี 2562 จะอยู่ที่ประมาณ 61,000 – 64,000 ยูนิต หรือ หดตัวลงประมาณ 12-16% จากปี 2561 โดยเป็นการกลับมาชะลอตัวอีกครั้งหลังจากขยายตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560

อย่างไรก็ดี เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยจัดว่าเป็นหนี้สินระยะยาว ดังนั้นผู้บริโภคควรที่จะตระหนักถึงความสามารถในการผ่อนชำระของตนในระยะยาวมากกว่าที่จะตัดสินใจจากโปรโมชั่นทางการตลาดเพียงอย่างเดียว โดยอาจพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายปลีกย่อยในการครอบครองอาคารชุดที่เพิ่มขึ้น อาทิ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ค่าส่วนกลาง หรือแม้กระทั่งค่าตกแต่งเฟอนิเจอร์ต่างๆ เป็นต้น เพื่อหาความสามารถในการผ่อนชำระที่แท้จริงของตนเอง

สำหรับกลุ่มผู้ที่สนใจซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า อาจต้องเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น จากปัจจัยกดดันต่างๆอาทิ เงินลงทุนเริ่มต้นที่สูงขึ้น โดยเป็นผลจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (LTV) ที่กำหนดให้ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 จำเป็นต้องเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์จากร้อยละ 10 ของราคาที่อยู่อาศัย เพิ่มเป็นร้อยละ 20 หรือ 30 ขึ้นอยู่จำนวนสัญญากู้ที่อยู่อาศัยที่เหลืออยู่ หรือกล่าวได้ว่าผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อลงทุนในอาคารชุดจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนที่มากกว่าเดิมถึง 2-3 เท่าตัว

ผลกำไรจากการให้เช่าอาจไม่ได้สูงเหมือนในอดีต จากจำนวนอาคารชุดปล่อยเช่าที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบัน รวมถึงอาคารชุดค้างขายบางส่วนที่ถูกผู้ประกอบการนำมาปล่อยเช่าเองเพื่อสร้างรายได้ประเภท Recurring income ทำให้เกิดการแข่งขันที่มากขึ้นในธุรกิจให้เช่าอาคารชุดเนื่องจากผู้เช่ามีตัวเลือกและอำนาจการต่อรองที่สูง

นอกจากนี้ยังอาจส่งผลทำให้กำไรจากการปล่อยให้เช่าหลังหักค่าใช้จ่าย (Net yield) ไม่สูงเหมือนในอดีตที่ผ่านมาโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากนักลงทุนมีต้นทุนทางการเงินที่สูง ก็อาจจะทำให้ช่องว่างระหว่างผลตอบแทนกับต้นทุนทางการเงินแคบ จนไม่คุ้มค่ากับการลงทุน อีกทั้ง Capital gain ที่สูงแค่เพียงในบาง segment รวมไปถึงระยะเวลาในการขายต่อที่อาจต้องใช้เพิ่มมากขึ้น ทำให้อาจเกิดค่าเสียโอกาสได้หากผลตอบแทนที่ได้ไม่เป็นตามที่คาดหวัง

รวมไปถึง พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มมีการจัดเก็บในเดือนมกราคม 2563 ถือเป็นสิ่งที่นักลงทุนอาจนำมาพิจารณาเพื่อหาต้นทุนในการปล่อยเช่าที่แท้จริง