16 ตุลาคม 2561 : หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยฉบับล่าสุดไปแบบสดๆร้อนๆ เมื่อต้นเดือนตุลาคม 2561 ที่ผ่านมา งานนี้ ทำเอาผู้ประกอบการ ธนาคารพาณิชย์ และผู้ที่ต้องการจะซื้อบ้านหลังที่สอง ถึงกับนั่งกันไม่ติด เพราะหลักเกณฑ์ดังกล่าวระบุว่า สำหรับการกู้หลังที่ 2 หรือ ที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง

โดยมาตรการนี้คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 62 เป็นต้นไป เฉพาะกับการขอกู้ครั้งใหม่ (ไม่มีผลสำหรับการขอกู้ก่อนหน้า) และไม่มีผลกระทบสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก

ดูหลักเกณฑ์แบบคร่าวๆ ก็ดูว่าไม่น่าจะมีอะไร เพราะดูว่าจะโฟกัสไปบ้านหลังที่สองที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่หลังจากแบงก์ชาติได้เชิญสถาบันการเงิน และผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มาหารือเปิดรับฟังความเห็น (เฮียริ่ง) เกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย เมื่อวันที่ 11 ตุลาคมที่ผ่านมา ทั้งสถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ ต่างพากันเสนอข้อเสนอแนะต่างๆ ให้แบงก์ชาติกลับไปพิจารณา และออกแนวคัดค้านในบางประเด็น โดยส่งข้อเสนอแนะกับไปทางแบงก์ชาติให้พิจารณาอีกครั้ง ก่อนที่จะมีการประกาศใช้จริงในวันที่ 1 มกราคม 2562

และในการเปิดรับฟังความคิดเห็นครั้งนี้ สิ่งที่ดูแปลกคือ แบงก์รัฐอย่าง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ถึงกลับต้องไปเสนอเรื่องให้คณะกรรมการธนาคาร(บอร์ด) พิจารณาคัดค้าน ซึ่งจะมีการจัดประชุมขึ้นในวันที่ 29 ตุลาคม นี้ เพื่อให้ตัวแทนกระทรวงการคลัง ซึ่งเป็นหนึ่งในคณะกรรมการในบอร์ด นำเรื่องดังกล่าวชงกับทางกระทรวงการคลัง เพื่อพิจารณาไม่ให้ธอส.เข้าหลักเกณฑ์ดังกล่าว

แต่ที่กล่าวว่า แปลกคือ หลักเกณฑ์ที่ประกาศใช้ระบุว่าเป็นบ้านหลังที่สองและเกิน 10 ล้านบาท แต่ลูกค้าธอส.ส่วนใหญ่รายได้อยู่ในระดับปานกลาง ต่างกับธนาคารพาณิชย์ แต่ธอส.ดูดิ้นร้นที่ไม่ขอเข้าเกณฑ์ดังกล่าว ทำให้ดูเหมือนว่า รายละเอียดช่วงทำเฮียริ่งรอบสถาบันการเงินช่วงเช้าที่ไม่ให้สื่อและประชาชนเข้าไปร่วมฟังเฮียริ่งดังกล่าว น่าจะมีหลักเกณฑ์ที่กระทบคนซื้อบ้านหลังที่สองที่ราคาบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาทหรือเปล่า? ดูน่าสงสัยไม่น้อย ขณะที่รอบเฮียริ่งช่วงบ่ายสำหรับผู้ประกอบการที่อยู่อาศัย ทางแบงก์ชาติอนุญาตให้สื่อเข้าไปรับฟังการทำเฮียริ่งได้ มีอะไรในก่อไผ่ไหมนะ?

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุภายหลังเข้าร่วมเฮียริ่งที่แบงก์ชาติเมื่อวันที่ 11ตุลาคม2561 ว่า หลังจากการทำเฮียริ่งแล้ว ทางธอส.จะเสนอความเห็นให้กระทรวงการคลังพิจารณาในที่ประชุมคณะกรรมการธนาคาร (บอร์ด) ในที่ 29 ต.ค.2561 นี้ ผ่านตัวแทนจากกระทรวงการคลังที่เป็นหนึ่งในคณะกรรมการ ว่า ธอส.ควรจะใช้เกณฑ์เดียวกับธนาคารพาณิชย์หรือไม่ เนื่องจากพันธกิจของธอส.ต่างกับธนาคารพาณิชย์

ซึ่งธอส.เป็นหนึ่งแบงก์รัฐที่ช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ที่มีความจำเป็นต้องมีบ้านหลังสอง แต่โดยเกณฑ์วางเงินดาวน์ 20% อาจจะต้องไปกู้หนี้นอกระบบ เพื่อมาปิดบ้านหลังแรก ทำให้หนี้นอกระบบเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันก็จะมีการเร่งปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ทันโอนในปีนี้ด้วย

ทั้งนี้ สิ่งที่พบการเก็งกำไรจากอสังหาริมทรัพย์คือ ระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้น เป็นไปได้หรือไม่ ที่จะปรับเกณฑ์สำหรับหลังที่ 2 ที่ไม่ต้องเข้าเงื่อนไขดังกล่าว ไม่เช่นนั้น จะกระทบกับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้ เพราะจะมีบางกลุ่มที่ผ่อนชำระหลังแรกแล้ว 7-8 ปี มีรายได้เพิ่ม ทำให้การกู้นั้นมีศักยภาพมากขึ้น และมีเหตุจำเป็นต้องย้ายที่ทำงาน จึงต้องซื้อหลังที่ 2 แต่หลังแรกหรือหลังที่สองก็ไม่ได้เป็นการกู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่ให้ญาติ พ่อแม่ อาศัย

“มองว่า เกณฑ์ดังกล่าวไม่สามารถใช้ร่วมกับสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐได้ เพราะจะกระทบกับผู้ที่มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางที่ต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจริง ไม่ได้เป็นการแสวงหาผลกำไร จึงต้องการให้ ธปท.พิจารณาปรับหลักเกณฑ์การคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความเหมาะสม แต่หากไม่ปรับเกณฑ์ ธนาคารก็พร้อมปฏิบัติตามแนวทางที่กำหนด” นายฉัตรชัย กล่าว

ขณะที่ฝั่งธนาคารพาณิชย์ หลังจากเข้าร่วมทำเฮียริ่งในวันที่ 11 ตุลาคม 2561 ออกมาเปิดเผยว่า อยู่อาศัยวานนี้ (11ต.ค.61) โดยทางสถาบันการเงินได้มีข้อเสนอ 6 เรื่องใหญ่แก่แบงก์ชาติ เพื่อให้พิจารณาต่อไป ประกอบด้วย

1.เงื่อนไขผ่อนปรนช่วงเปลี่ยนผ่าน ซึ่งให้ธนาคารได้ปรับตัวช่วงแรกที่มีผลบังคับใช้ เช่น เกณฑ์การนับบ้านหลังสอง ตามชีวิตคนเมือง กรณีลูกค้าซื้อก่อนออกประกาศ กรณีบ้านเสร็จพร้อมโอนหลังเดือนม.ค.ที่บังคับใช้ และความเป็นไปได้ที่จะเลื่อนเวลาบังคับใช้จากข้อจำกัดต่างๆ

2.เกณฑ์การกู้ร่วมจะนับจำนวนสัญญาอย่างไร

3.แนวทางการกันสำรองจากสินเชื่อบ้าน

4.เงื่อนไขรายละเอียดของราคากรณีรีไฟแนนซ์

5.ยกเว้นการนับอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน(LTV) กรณีซื้อประกันชีวิต

และ6.กรณีเอาบ้านไปขอสินเชื่อเอสเอ็มอีต่อมีแนวทางปฏิบัติอย่างไร

อย่างไรก็ตาม เราคงต้องติดตามประเด็นร้อนๆนี้กันต่อไป ว่าสุดท้ายแล้ว เกณฑ์คุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่แบงก์ชาติประกาศออกมานั้น จะชี้แจงได้ละเอียดมากกว่านี้อย่างไร