8 ตุลาคม 2561 : เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2561 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศออกมาอย่งเป็นทางการว่า ธปท.ปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือ ที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง โดยมาตรการนี้คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 62 เป็นต้นไป เฉพาะกับการขอกู้ครั้งใหม่ (ไม่มีผลสำหรับการขอกู้ก่อนหน้า) และไม่มีผลกระทบสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก

ขณะที่ นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยกระทรวงการคลัง ระบุว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เรียกผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้ที่เกี่ยวข้องเข้าหารือมาตรการควบคุมการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในวันที่ 11 ตุลาคม 2561 เพื่อหารือให้ได้ข้อสรุปและข้อยุติที่เหมาะสม และเป็นประโยชน์กับการเดินหน้าเศรษฐกิจประเทศ

ประกาศคุมเข้มสินเชื่อบ้านในครั้งนี้ อะไร…ถึงทำให้แบงก์ชาติ ต้องลุกขึ้นมาแสดงความจำนงชัดเจน ก่อนหน้านี้ไม่กี่สัปดาห์ แบงก์ชาติก็มีการประกาศมาตรการคุมเข้มสินเชื่อเช่าซื้อไปหยกๆ แบบนี้หรือแบงก์ชาติเห็นสัญญาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) เพิ่มขึ้นมากกันแน่?? แม้แต่กูรูทางการเงินอย่างบริษัทหลักทรัพย์ (บล.)ถึงขนาดออกบทวิเคราะห์ถึงหนี้เสียที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อบ้านว่า แบงก์พาณิชย์ไหนสุ่มเสี่ยงมากที่สุด ก่อนที่แบงก์ชาติจะออกประกาศมาตรการนี้ด้วยซ้ำ

สุดท้ายแล้ว พอประเมินไปประเมินมา ก็เข้าอีหลอบหนี้เสียสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นนั้นเอง แต่จะมาสกัดในส่วนของบ้านที่ราคาต่ำไม่ถึง 10 ล้านบาท ก็จะดูเป็นการทำร้ายกันเกินไป สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ทำให้กฎเกณฑ์ที่ออกมาจึงไปโยงในเรื่องของบ้านหลังที่สองขึ้นไปมากกว่า และราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาทเป็นหลัก เพราะอยางน้อยก็ไม่กระทบกับคนที่ต้องการบ้านจริงๆ และเป็นบ้านหลังแรกของพวกเข้าด้วย ก็ถือว่ามาตรการที่ออกมาอลุ่มอล่วยพอสมควร โดยโฟกัสไปยังกลุ่มพวกซื้อเพื่อเก็งกำไรมากกว่า

หากจะซื้อเพื่อเก็งกำไรก็ควรที่จะต้องมีเงินมากพอในการดาวน์ ไม่ใมาขอสินเชื่อและได้เงื่อนไขพิเศษจากธนาคาร กลายเป็นพวกเสือมือเปล่ากันไป และกลุ่มคนพวกนี้เอง ก็เสี่ยงทำให้เกิดหนี้เสียในระบบได้ มาตรการที่ออกมาก็ถือเป็นเรื่องดีอีกเรื่องหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม หลายคงก็มีความกังวลว่า มาตรการนี้จะกระทบต่อสินเชื่อบ้านของแบงก์บ้างละ กระทบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้างละ คราวนี้ลองมาดูความคิดเห็นนักวิเคราะห์หลักทรัพย์กันดู ว่า ผลกระทบเป็นอย่างไร

ฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเชียพลัส จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ประเมินผลกระทบหลักๆ ต่อแบงก์พาณิชย์ที่ศึกษา ดังนี้

1.แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีทิศทางชะลอตัวจากนี้ไป โดยเฉพาะแบงก์ขนาดกลาง และเล็ก ได้แก่ ธนาคารทหารไทย (TMB) ซึ่งมีสัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัย 22.4% ของสินเชื่อรวม ณ สิ้นครึ่งแรกปี 2561 และธนาคารกรุงศรี ( BAY) สัดส่วน 14.1% ซึ่งทั้ง TMB และ BAY เติบโตเชิงรุกกว่ากลุ่มมาตั้งแต่ปี 2559

2.การดำรงเงินกองทุนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแบงก์จะเพิ่มขึ้น เพราะการที่แบงก์ต้องรวมสินเชื่อ top-up ทุกประเภทที่อิงหลักประกันเดียวกันเพื่อคำนวณ LTV ซึ่งเดิมสินเชื่อเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ถูกคิดน้ำหนักตามความเสี่ยงตามที่แบงก์ชาติกำหนด แต่จากนี้ไปการคิดน้ำหนักความเสี่ยง ส่วนที่เกิน LTV 80% จะเท่ากับสินเชื่อทั่วไป คือ 100%

แต่ฝ่ายวิจัยฯเชื่อว่า ประเด็นดังกล่าวไม่ผลกระทบอย่างที่มีนัยสำคัญ ต่อฐานเงินกองทุนของแบงก์พาณิชย์ เนื่องจากหลักเกณฑ์นี้ จะมีผลกับสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2562 เป็นต้นไป ไม่รวมสินเชื่อปัจจุบันที่ปล่อยไปแล้ว ขณะที่แบงก์พาณิชย์ทั้ง 10 แห่ง มีเงินกองทุนเกินเกณฑ์แบงก์ชาติกำหนดอยู่มาก จึงไม่เป็นภาระ

จากการสอบถามไปยังแบงก์ โดยเฉพาะแบงก์ใหญ่ เน้นประคองคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง ไม่เร่งปล่อยสินเชื่อใหม่ๆ มากเหมือนที่ผ่านมา จึงเชื่อว่าคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากนี้ไป จะแข็งแกร่งขึ้น ซึ่งกลยุทธ์ของแบงก์ส่วนใหญ่ เน้นไปที่กลุ่มผู้ประกอบการ (developers) ที่มีคุณภาพ หรือเป็นบริษัทใน SET รวมทั้งการผลักดันสินเชื่อรายย่อยอื่นๆ มากขึ้น เช่น สินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์, สินเชื่อทะเบียนรถ และสินเชื่อ high yield เพื่อให้สินเชื่อสุทธิโตได้ตามเป้าหมาย

ขณะที่ทาง บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด ระบุว่า ฝ่ายวิจัยได้ประเมินว่า มาตรการดังกล่าวเป็นเรื่องบวก ที่จะสร้างความมั่นคงให้กับอุตสาหกรรมการเงินและอสังหาริมทรัพย์ แต่ในระยะสั้นคาดว่า จะส่งผลกระทบเชิงลบกับยอดขายโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่คาดมีส่วนผสมของบ้านหลังที่สองขึ้นไปมากกว่าบ้านแนวราบ รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการที่ขายไปแล้ว และจะโอนกรรมสิทธิ์ในปีหน้า ซึ่งธปท.มีแผนจะบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการที่เน้นลูกค้าที่เป็นบ้านหลังแรก จะไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว โดยเราเรียงลำดับบริษัทที่คาดจะได้รับผลกระทบมากสุดไปน้อยสุด (แม้ในภาพรวมเราคาดว่าจะมีผลกระทบจำกัด เพราะตลาดส่วนใหญ่กว่า 78% เป็นบ้านหลังแรก) ดังนี้ บมจ.แสนสิริ SIRI, บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ORI, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์ AP, บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น SC, บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ LH, บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ QH, บมจ.ศุภลัย SPALI, บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง PSH และบมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ LPN

อย่างไรก็ตาม เกณฑ์ดังกล่าวถือว่ายังไม่สิ้นสุด เพราะจะมีการทำประชาพิจารณ์ในวันที่ 11 ต.ค. ซึ่งอาจทำให้เกณฑ์ที่จะออกมาจริงผ่อนคลายกว่าสิ่งที่ธปท.นำเสนอก็ได้ ในระยะสั้นประเด็นดังกล่าวจะกดดันทิศทางราคาหุ้นของกลุ่ม แต่ในระยะยาวเราเชื่อว่า ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินจะปรับตัวได้ รวมถึงทิศทางเศรษฐกิจที่ดีจะสนับสนุนความต้องการซื้อบ้านให้อยู่ในระดับที่ดี