วิภาวดี ศรีโสภา Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สิ้นปี 2558 ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีจำนวนหน่วยเหลือขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสร้างสถิติใหม่เกือบ 171,200 หน่วย สูงสุดในรอบเกือบ 20 ปี นับตั้งแต่วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 โดยสาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา การนำเอาหน่วยเหลือขายที่ผู้ซื้อไม่ผ่านการอนุมัติขอสินเชื่อมาขายใหม่ และสภาวะการแข่งขันระหว่างที่อยู่อาศัยต่างประเภทในพื้นที่เดียวกันที่เริ่มเห็นชัดมากขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในบางพื้นที่มีราคาที่ใกล้เคียงกันมากขึ้น เป็นต้น คาดว่าการส่งเสริมการขายจะยังคงมีการแข่งขันกันค่อนข้างสูง ประกอบกับหากมีมาตรการภาครัฐเสริมจะยิ่งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และส่งผลให้ตลาดคึกคักมากขึ้น อีไอซีแนะว่าผู้ประกอบการควรระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ และศึกษาตลาดในแต่ละเซกเมนต์ให้ละเอียดมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงและป้องกันภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด

คอนโดมิเนียมมีหน่วยเหลือขายมากที่สุดในรอบ 20 ปี คือ 67,349 หน่วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนหน่วยเหลือขายใกล้เคียงกันคือ 50,909 และ 48,999 หน่วย ตามลำดับ (รูปที่ 1) หากแบ่งตามระดับราคาพบว่า ส่วนใหญ่จะมีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนถึง 33% ของตลาดโดยรวม รองมาเป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 24% ของตลาดโดยรวม

สัดส่วนหน่วยเหลือขาย แยกตามประเภทและระดับราคาของที่อยู่อาศัย (ข้อมูล ณ สิ้นปี 2015)

ทั้งนี้ ด้วยมาตรการภาครัฐที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติมสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท นับว่าช่วยกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคมถึง 37%YOY และ 52%YOY ตามลำดับ จนทำให้ยอดโอนทั้งปีที่ผ่านมา เติบโตขึ้นถึง 13%YOY หรือ 196,095 หน่วย ซึ่งถือว่าสูงสุดในประวัติการณ์ อย่างไรก็ตาม จำนวนหน่วยที่โอนในเดือนมกราคมปีนี้ กลับลดลง 10%YOY โดยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มียอดโอนลดลงมากสุดถึง 32%YOY และ 22%YOY ตามลำดับ

ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าส่งผลต่อความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่าง ซึ่งมีการเปิดขายจำนวนมากในหลายปีที่ผ่านมา ผลักดันให้หน่วยเหลือขายสะสมพุ่งสูงขึ้น ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ซื้อหลายรายมีคุณสมบัติไม่เพียงพอต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้บางส่วนถูกปฏิเสธ ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยส่วนนี้ต้องนำกลับมาขายในตลาดอีกครั้ง โดยหน่วยเหลือขายของตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 78% และ 74% ตามลำดับ

ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ราคา 3-5 ล้านมีสัดส่วนเกือบ 50% ทาวน์เฮ้าส์แถบชานเมืองมีแนวโน้มขายได้ช้าลง เนื่องจากมีโครงการบ้านที่มีราคาใกล้เคียงอยู่ในทำเลเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น บริเวณหทัยราษฎร์และบางบัวทอง อัตราการขายบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดโดยเฉลี่ยจะสูงกว่าทาวน์เฮ้าส์ในทุกระดับราคา บ้านในพื้นที่บริเวณหทัยราษฎร์และบางบัวทองจะขายได้ประมาณ 5% ต่อเดือน ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ในหทัยราษฎร์จะขายได้ 4% ต่อเดือน และบางบัวทอง 3% ต่อเดือน

ดังนั้น ด้วยสภาวะการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรงเช่นนี้ ประกอบกับความต้องการซื้อบ้านที่มีทิศทางเดียวกันกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ทำให้หน่วยเหลือขายของทาวน์เฮ้าส์ในแถบชานเมืองมีแนวโน้มค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวที่พัฒนาออกมาขายในระดับราคาใกล้เคียงกัน ด้วยเหตุนี้ การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่ๆ ในแถบชานเมืองจึงอาจจะต้องระมัดระวังและศึกษาตลาดให้ละเอียดมากขึ้น