20 เมษายน 2560 : ร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ จะส่งผลให้การประเมินภาษีมีความชัดเจนมากขึ้น จากการเปลี่ยนวิธีประเมินฐานภาษีตามฐานรายได้ของทรัพย์สินไปเป็นการประเมินตามมูลค่าของทรัพย์สิน โดยจะใช้ราคากลางมาตรฐานในการแยกคำนวนมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะไม่ขึ้นกับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ อีกทั้งยังปรับหลักการประเมินอัตราภาษีใหม่ โดยจะพิจารณาจากเจตนาการใช้ประโยชน์ของที่ดินฯ เป็นสำคัญ

ทั้งนี้ อีไอซี ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ประเมินผลกระทบที่คาดว่าจะเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย หลังจากที่กฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับนี้มีผลบังคับใช้จริง ในวันที่ 1 ม.ค. 2019 ทั้งในแง่บวกและลบ สำหรับกรณีที่แตกต่างกันไป โดยในภาพรวมแล้วผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้เช่ามีแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบในหลายมิติมากกว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขาย

ร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ได้เปลี่ยนเกณฑ์การประเมินใหม่ ซึ่งมีสาระสำคัญ 2 ส่วนหลัก คือ 1) การประเมินฐานภาษีตามต้นทุน และ 2) หลักการพิจารณาอัตราภาษีตามเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ซึ่งในส่วนแรก 1) วิธีการประเมินฐานภาษีตามต้นทุน (cost approach) จากเดิมที่ใช้เกณฑ์ประเมินตามรายได้ของทรัพย์สิน[1] (income approach) ส่งผลให้การประเมินดังกล่าวส่วนใหญ่แล้ว จะเป็นไปตามดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่เป็นสำคัญ ซึ่งกฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ได้เปลี่ยนเกณฑ์ประเมิน โดยจะประเมินตามมูลค่าทรัพย์สินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกัน ซึ่งจะใช้ราคาประเมินกลางจากกรมธนารักษ์เป็นราคากลางมาตรฐาน เพื่อแยกคำนวณมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด โดยสิ่งปลูกสร้างในแต่ละประเภทจะมีราคาประเมินกลางที่แตกต่างกันไป

ทั้งนี้ ราคาประเมินกลางของทั้งสองส่วนจะมีการปรับขึ้นตามรอบบัญชีการประเมินราคาทุก 4 ปี และ 2) หลักการประเมินอัตราภาษีตามเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ซึ่งจากเดิมจะพิจารณาอัตราภาษีจากที่ตัวทรัพย์สินตามการประเมินค่ารายปีหลัก แต่เกณฑ์ใหม่จะพิจารณาจากเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ของเจ้าของแทน โดยสิ่งปลูกสร้างจะถูกแยกประเมินตามการใช้ประโยชน์จริง อาทิ อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ที่ชั้นล่างเป็นร้านค้าและชั้นบนเป็นที่พักอาศัย จะถูกแบ่งประเมินตามสัดส่วนพื้นที่ใช้ประโยชน์จริงของอาคาร

โดยร้านค้าชั้นล่างจะถูกคิดภาษีตามอัตราภาษีเพื่อการพาณิชย์ ขณะที่พื้นที่ชั้นบนซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย จะถูกแบ่งคิดตามอัตราภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย โดยการแยกคำนวณภาษีตามการใช้ประโยชน์จริงดังกล่าว จะสร้างความชัดเจนและได้มาตรฐานมากขึ้น รวมถึงเพิ่มความโปร่งใสที่เป็นธรรมให้กับทั้งเจ้าของทรัพย์สินและภาครัฐ ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่ 1) เพื่อเกษตรกรรม 2) เพื่ออยู่อาศัย 3) เพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม และ 4) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยเกณฑ์การประเมินที่ถูกปรับเปลี่ยนไปดังกล่าว จะส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขาย และผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้เช่าได้รับผลกระทบที่แตกต่างกันไป

ผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขาย มีแนวโน้มที่จะต้องเผชิญกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากภาระภาษีนี้ ทั้งในส่วนของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ โดยปกติแล้วโครงการจะเสียภาษีบำรุงท้องที่ค่อนข้างถูก สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ ซึ่งอัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับราคาปานกลางของที่ดิน[2] โดยที่ดินที่มีราคาประเมินไม่เกิน 30,000 บาทต่อไร่ จะเสียภาษีสูงสุดที่ 70 บาทต่อไร่ ขณะที่กฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ จะประเมินทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ ตามอัตราการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ ที่มีอัตราภาษีสูงสุดถึง 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน แม้ว่าโครงการนั้นจะถูกพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ก็จะไม่ถูกคิดตามอัตราภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตราภาษีสูงสุดเพียงแค่ 0.5%

อย่างไรก็ดี ในส่วนของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา ภาครัฐยังอนุโลมด้วยการบรรเทาภาษีลง ในช่วง 3 ปีแรก โดยจะปรับลดอัตราภาษีเหลือเพียง 0.05% ของมูลค่าทรัพย์สิน (รูปที่ 2) ซึ่งเมื่อเทียบกับอัตราภาษีเดิม ในราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 30,000 ต่อไร่ จะพบว่าอัตราใหม่จะเสียภาษีเพียงแค่ 15 บาทต่อไร่ จึงคาดว่าในกรณีนี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนโครงการมากนัก รวมถึงระยะเวลาที่บรรเทาก็นับว่าเพียงพอสำหรับการพัฒนาโครงการ อย่างไรก็ดี สำหรับเกณฑ์การประเมินมูลค่าของโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างยังมีความไม่ชัดเจนมากนัก แต่คาดว่าเกณฑ์การประเมินฐานภาษีนั้นจะถูกคิดตามพื้นที่สิ่งปลูกสร้างที่แล้วเสร็จจริง ณ รอบเวลาชำระภาษีในแต่ละปี ซึ่งอีไอซีมองว่าผลกระทบโดยรวมจะไม่รุนแรงมากนัก

ในขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ มีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นของโครงการโดยตรง ซึ่งเมื่อเทียบกับอัตราภาษีเดิม ในกรณีตัวอย่างเช่น มีหน่วยเหลือขายเป็นบ้านที่มีมูลค่าประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 20 ล้านบาท ตั้งอยู่บนที่ดิน 1 ไร่ ในราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 30,000 บาทต่อไร่ จากเดิมจะเสียภาษีสูงสุดอยู่ที่ 70 บาทต่อไร่ แต่อัตราใหม่จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีกกว่า 30% โดยโครงการบ้านแนวราบจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าโครงการคอนโดฯ เนื่องจากราคาประเมินกลางของสิ่งปลูกสร้างสำหรับโครงการบ้านแนวราบ จะถูกประเมินเท่ากันตามขนาดพื้นที่ของบ้านในทุกระดับราคาขาย ซึ่งหมายความว่า โครงการบ้านระดับบนที่มีขนาดพื้นที่เท่ากับบ้านระดับล่างจะรับได้ประโยชน์ทางภาษีมากกว่า

ขณะที่การคำนวณมูลค่าของโครงการคอนโดฯ จะใช้ราคาประเมินของอาคารชุด/ห้องชุด ตามระดับราคาขายของคอนโดฯ นั้นเป็นสำคัญ โดยอีไอซีมองว่าหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ จะเป็นส่วนที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการค่อนข้างมาก โดยจะมีผลให้ต้นทุนของโครงการในแต่ละหน่วยเหลือขายสูงขึ้นจนกว่าจะเกิดการโอนให้กับผู้ซื้อ อย่างไรก็ดี ก่อนที่กฎหมายนี้จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ม.ค. 2019 ผู้ประกอบการยังมีเวลาพอที่จะระบายหน่วยเหลือขายที่แล้วเสร็จอยู่ โดยสภาวะตลาด ณ สิ้นปี 2016 ของเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายสะสม อยู่ที่ราว 184,000 หน่วย

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้เช่ามีแนวโน้มที่จะได้รับประโยชน์จากภาระภาษีที่ลดลงจากเดิมราว 20% จากกรณีศึกษาตัวอย่างของโครงการสำนักงานให้เช่าแห่งหนึ่งในย่านสาธร ซึ่งมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่กว่า 645 ล้านบาทต่อปี โดยพบว่าโครงการดังกล่าว เมื่อคำนวณมูลค่าทรัพย์สินตามหลักการประเมินราคาแบบใหม่จะอยู่ที่ราว 1,150 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นไปตามเกณฑ์อัตราภาษีเพื่อการพาณิชย์ในอัตราภาษีที่ 1.2% ของมูลค่าทรัพย์สิน

โดยเกณฑ์การประเมินภาษีแบบใหม่ ผู้ประกอบการจะเสียภาษีที่ลดลงจากเดิมกว่า 20% ซึ่งในปัจจุบันก็มีการบริหารภาระภาษีในส่วนนี้อยู่แล้วผ่านโครงการสัญญาเช่า โดยจะมีการแบ่งแยกเป็นสัญญาเช่า และสัญญาบริการเพื่อถ่วงให้ภาระภาษีลดลง ซึ่งสัญญาเช่าจะถูกคิดตามอัตราภาษีโรงเรือนที่ 12.5% ของรายได้จากค่าเช่าทั้งหมด ขณะที่สัญญาบริการจะถูกคิดตามอัตราภาษีมูลค่าเพิ่มที่ 7% ของรายได้จากค่าบริการทั้งหมด ดังนั้น เมื่อกฎหมายฉบับนี้ได้เปลี่ยนวิธีการประเมินภาษีใหม่ โดยคิดฐานภาษีตามมูลค่าของทรัพย์สิน จึงมีแนวโน้มที่การบริหารภาษีผ่านการใช้สัญญาบริการจะถูกยกเลิกไป เนื่องจากเป็นภาระภาษีที่ไม่จำเป็น

อย่างไรก็ดี ยังมีกรณีของการให้เช่าอสังหาฯ ที่ปัจจุบันอัตราค่าเช่าต่ำ แต่มูลค่าของทรัพย์สินตามราคาสูง โดยเมื่อฐานภาษีถูกเปลี่ยนมาคิดตามต้นทุน จะส่งผลให้ต้นทุนจากภาระภาษีของผู้ให้เช่าเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกรณีของผู้ประกอบการที่ปัจจุบันกำลังเช่าที่ดินของภาครัฐหรือรัฐวิสาหกิจ ตามพื้นที่ใจกลางเมืองต่างๆ ซึ่งเมื่อวิธีการประเมินถูกเปลี่ยนไป จะเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าที่ดินต้องจ่ายภาระภาษีใหม่ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากมูลค่าของทรัพย์สินจะถูกสะท้อนออกมาตามศักยภาพจริงของที่ดินนั้น จึงมีแนวโน้มที่ผู้ให้เช่าที่ดินจำเป็นต้องปรับอัตราค่าเช่าที่ดินขึ้นเพื่อรักษาอัตราผลกำไร โดยจะส่งผลให้ผู้ประกอบการที่กำลังเช่าที่ดินเพื่อทำโครงการให้เช่าอยู่ในปัจจุบัน มีแนวโน้มที่ต้นทุนค่าเช่าที่ดินแปลงนั้นจะสูงขึ้นตามไปด้วย

อย่างไรก็ดี โดยปกติแล้วภาระภาษีที่เกิดขึ้นจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าในความรับผิดชอบของภาษีว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ ซึ่งอีไอซีมองว่าผู้เช่ามีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบจากการที่ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องปรับอัตราค่าเช่าขึ้นเพื่อชดเชยกับภาระภาษีใหม่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการให้เช่าที่ทำเป็นที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์

นอกจากนี้ ยังมีประเด็นเรื่องพื้นที่ส่วนกลางของโครงการอสังหาฯ ให้เช่า ที่จะส่งผลให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนที่ไม่จำเป็นในส่วนนี้เพิ่มขึ้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยที่กระทบต่อแนวโน้มของอัตราค่าเช่าได้ในอนาคต โดยการประเมินฐานภาษีแบบใหม่ มูลค่าทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการอสังหาฯ ให้เช่าต้องถูกคิดคำนวณรวมเข้าไปในฐานภาษีใหม่ด้วย ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องมีต้นทุนค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นเพิ่มขึ้น จากเดิมที่ไม่ต้องจ่ายส่วนนี้ โดยระยะต่อไปมีแนวโน้มว่าค่าใช้จ่ายทางภาษีในส่วนของทรัพย์สินส่วนกลางจะถูกคิดรวมเข้าไปกับอัตราค่าเช่า ซึ่งจะส่งผลให้แนวโน้มของอัตราค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นได้

อีไอซีแนะผู้ประกอบอสังหาฯ ให้เช่า ควรที่จะมีการปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้สอดรับกับการที่จะปรับอัตราค่าเช่าขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะในกรณีที่ปัจจุบันอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนจริงตามศักยภาพของที่ดินที่ควรจะเป็น แต่ต้องการที่จะปรับอัตราค่าเช่าขึ้น ดังนั้น การปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้สอดรับการอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น ก็จะเป็นการช่วยลดอัตราการย้ายออกของผู้เช่าได้ ในขณะที่ผู้เช่าก็จำเป็นต้องปรับตัวใหม่ ให้สอดคล้องกับสภาพการเงินของกิจการเมื่อต้องมารับภาระต้นทุนค่าเช่าที่มีแนวโน้มจะสูงขึ้น ด้วยการลดขนาดพื้นที่เช่าลงให้เพียงพอ และพอใช้สำหรับที่จะดำเนินงานต่อไปได้ในอนาคต

สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อขายควรเร่งระบายหน่วยเหลือขายสะสมในโครงการก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ โดยเฉพาะโครงการที่มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมินสูง ซึ่งผู้ประกอบการสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จากฐานข้อมูลออนไลน์ของกรมธนารักษ์ เพื่อคำนวณภาระภาษีที่ต้องจ่ายล่วงหน้าได้ และจะได้เตรียมแผนกลยุทธ์ในการบริหารการก่อสร้างในแต่ละโครงการเพื่อจำกัดภาระภาษี ไม่ให้ส่งผลกระทบต่อต้นทุนมากจนเกินไป อย่างไรก็ดี ปัจจุบันภาครัฐกำลังเร่งประเมินราคาที่ดินรายแปลงใหม่ทั้งหมด โดยมีกำหนดที่จะให้เสร็จทันภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งยังมีเวลาพอสมควรสำหรับผู้ประกอบการในการเตรียมรับมือกับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นในระยะต่อไป