23 พฤษภาคม 2567 : จะเห็นได้ว่าจากสถิติผู้สูงอายุในปี 2563-2564 มีจำนวนของผู้สูงอายุเพิ่มมากขึ้นถึง 452,389 คน ส่วนในปี 2564-2565 มีจำนวนของผู้สูงอายุเพิ่มมากขึ้นถึง 456,820 คน และในปี 2565-2566 มีจำนวนของผู้สูงอายุเพิ่มมากขึ้นถึง 494,885 คน ซึ่งจากสถิติจะเห็นได้ว่าในแต่ละปีจะมีผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ถึงแม้เมื่ออายุ 60 ปี จะมีสวัสดิการเบี้ยยังชีพผู้สูงอายุ แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อการใช้ชีวิต ดังนั้น การวางแผนเรื่องเงินตั้งแต่วัยทำงานเพื่อจะเตรียมเเกษียณอายุจึงเป็นเรื่องสำคัญ

ในอีกมิติหนึ่งทางด้านภาครัฐเล็งเห็นถึงคุณภาพชีวิตของผู้สูงอายุ จึงได้ออกรูปแบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือ Reverse Mortgage

สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบย้อนกลับ Reverse Mortgage สำหรับผู้สูงอายุ

สำหรับสินเชื่อผู้สูงอายุ หรือ Reverse Mortgage เป็นสินเชื่อที่ออกแบบมาเพื่อผู้สูงอายุโดยเฉพาะ ซึ่งรูปแบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบย้อนกลับ ง่ายๆ ว่า การนำบ้านไปจำนองกับธนาคาร โดยธนาคารจะทำหน้าที่เป็นผู้ซื้อบ้าน แต่ยังคงสามารถอาศัยอยู่ในบ้าน และยังเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่ อีกทั้งธนาคารจะนำเงินเข้าบัญชีให้ผู้กู้ทุกเดือนตลอดจนหมดอายุสัญญาหรือเสียชีวิต บ้านที่ใช้ค้ำประกันจะตกเป็นของธนาคาร ซึ่งประโยชน์ของ Reverse Mortgage สำหรับผู้สูงอายุ สรุปได้ดังนี้

• ตอบโจทย์สำหรับผู้สูงอายุที่ไม่มีบำเหน็จ บำนาญ หรือกองทุนเลี้ยงชีพในวัยชรา
• ได้เงินมาเป็นก้อนมาใช้จ่ายในชีวิตประจำวันได้
• ถึงแม้จะนำบ้านมาจำนอง แต่ยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านได้เหมือนเดิม

เทียบระหว่างสินเชื่อผู้สูงอายุกับสินเชื่อทั่วไป มีความต่างกันอย่างไร?

ลักษณะของสินเชื่อผู้สูงอายุกับสินเชื่อทั่วไปมีความต่างอยู่ 3 ประเด็น ดังนี้

ประเด็นที่ 1 รูปแบบของสินเชื่อ

• สินเชื่อทั่วไป การขอสินเชื่อเพื่อนำไปซื้อหรือลงทุนที่อยู่อาศัย และจ่ายเงินสินเชื่อให้กับธนาคารทุกเดือน และยังมีการคิดอัตราดอกเบี้ยตามที่ธนาคารกำหนด
• สินเชื่อผู้สูงอายุ เป็นสินเชื่อแบบย้อนกลับ การนำบ้านไปจำนองเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ ให้ธนาคารเป็นผู้จ่ายเงินให้กับเราทุกงวดตามกำหนด

ประเด็นที่ 2 ช่วงอายุของผู้ขอสินเชื่อ

• สินเชื่อทั่วไป สินเชื่อนี้ออกมาเพื่อผู้ที่ต้องการมีบ้านทุกคน โดยผู้กู้ต้องอายุไม่เกิน 70 ปี
• สินเชื่อผู้สูงอายุ สินเชื่อนี้ออกมาเพื่อผู้สูงอายุ โดยผู้กู้ต้องมีอายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี

ประเด็นที่ 3 การถือกรรมสิทธิ์บ้านของผู้ขอสินเชื่อ

• สินเชื่อทั่วไป มีการทำสัญญากัน โดยกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะเป็นของธนาคาร หากผู้กู้ทำการผ่อนชำระสินเชื่อจนครบตามสัญญาของธนาคารแล้ว จะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์
• สินเชื่อผู้สูงอายุ โดยกรรมสิทธิ์บ้านจะเป็นของธนาคารหลังจากมีการขอสินเชื่อแล้ว ธนาคารเป็นผู้จ่ายเงินให้กับเราทุกงวดตามกำหนด ทายาทของผู้กู้สามารถชำระหนี้เพื่อไถ่ถอนจำนองได้

สนใจสินเชื่อ Reverse mortgage ต้องมีการเตรียมความพร้อมอย่างไร?

โดยผู้ที่ต้องการยื่นขอสินเชื่อ Reverse Mortgage หรือที่เรียกว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุต้องศึกษาคุณสมบัติและเอกสารที่ยื่นสมัครดังนี้

คุณสมบัติผู้สมัครสินเชื่อ Reverse Mortgage

• ผู้มีสัญชาติไทย อายุ ตั้งแต่ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี
• มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่ปลอดภาระจำนองใด ๆ
• ไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
• หากจะขอยื่นกู้ร่วม กระทำได้เฉพาะกับคู่สมรสตามกฎหมายหรือพี่น้องร่วมสายเลือดที่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านที่จะนำมาค้ำประกันเท่านั้น

เอกสารที่ยื่นสมัครสินเชื่อ Reverse Mortgage

• บัตรประจำตัวประชาชน
• ทะเบียนบ้าน
• สำเนาทะเบียนสมรส/สำเนาใบหย่า
• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
• สำเนาโฉนดที่ดิน/น.ส. 3ก./หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช. 2)
• สำเนาใบคำขอ/เลขหมายบ้าน/สำเนาสัญญาซื้อขายฉบับสำนักงานที่ดิน (ทด. 13 หรือ อ.ช. 23) หรือหลักฐานการเป็นเจ้าของบ้านอื่น ๆ
• ทะเบียนบ้านที่จะใช้เป็นหลักประกัน โดยต้องมีชื่อผู้ยื่นกู้แสดงสถานะเป็น “เจ้าบ้าน” หรือ “ผู้อาศัย”

ทั้งนี้ หลายๆ ธนาคารได้ออกสินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุ สามารถวางแผนก่อนตัดสินใจเพื่อที่จะยื่นขอสินเชื่อ Reverse Mortgage โดยมีดังนี้

ต่อเรื่องดังกล่าว ตัวแทนจากธนาคารออมสิน กล่าวว่า โดยรูปแบบสินเชื่อผู้สูงอายุจะมีอยู่ 2 รูปแบบ รูปแบบที่ 1 จะเป็นสินเชื่อสวัสดิการสำหรับข้าราชการบำนาญและลูกจ้างประจำ โดยใช้บำเหน็จตกทอดเป็นหลักประกัน โดยสินเชื่อนี้จะเหมาะสำหรับข้าราชการและลูกจ้างประจำ ใช้บำเหน็จตกทอดเป็นหลักประกันสามารถกู้ง่าย ตอบทุกโจทย์ความต้องการในวัยเกษียณ ด้วยสิทธิบำเหน็จตกทอด

และในรูปแบบที่ 2 จะเป็นสินเชื่อ Reverse Mortgage การที่เอามาบ้านมาให้กับธนาคารแล้ว ธนาคารจะจ่ายเงินเป็นงวดๆไปจนกว่าจะเสียชีวิตหรือจนหมดอายุสัญญา โดยในความคุ้มค่าของขอสินเชื่อนี้คือการเอาบ้านแลกเป็นเงิน และทรัพย์สินนั้นไม่มีมรดกตกทอดไปที่ใคร แต่ถ้ามีลูกหลานหากจะได้บ้านหลังนั้นกลับคืนมาต้องหาเงินก้อนมาปิดหนี้เพื่อที่จะรักษาทรัพย์สินได้เช่นกัน

ลักษณะจุดเด่นของ Reverse Mortgag

• เปลี่ยนบ้านเป็นบำนาญ ด้วยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ Reverse Mortgage
• วงเงินกู้สูงสุด 10 ล้านบาท
• รับเงินกู้งวดแรก 10% ของวงเงินกู้
• สามารถยื่นกู้ได้ที่ธนาคารออมสินทุกสาขาในจังหวัดที่หลักประกันตั้งอยู่
• เงินเข้าบัญชีทุกเดือนสูงสุด 25 ปี

รายละเอียดสินเชื่อบ้าน Reverse Mortgag

1. วงเงินกู้สูงสุดไม่เกินรายละ 10 ล้านบาท โดยมีหลักเกณฑ์ ดังนี้

• กรณีตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาประเมินหลักทรัพย์

2. กรณีไม่ได้ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน มีเงื่อนไข ดังนี้

• ตั้งอยู่ในอำเภอเมือง องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรูปแบบพิเศษ (กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา) เทศบาลนคร เทศบาลเมือง และเทศบาลตำบล ไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาประเมินหลักทรัพย์
• นอกเหนือจากพื้นที่ตาม 2.1 ไม่เกินร้อยละ 60 ของราคาประเมินหลักทรัพย์

กรณีห้องชุด กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 60 ของราคาประเมินหลักทรัพย์

ระยะเวลาชำระเงินกู้

• กรณีไม่มีผู้กู้ร่วม สูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยให้ระยะเวลาจ่ายเงินกู้เท่ากับ 85 ลบด้วยอายุของผู้กู้
• กรณีมีผู้กู้ร่วม สูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยให้ระยะเวลาจ่ายเงินกู้เท่ากับ 85 ลบด้วยอายุผู้กู้ที่มีอายุน้อยกว่าเพียงคนเดียว

วิธีการจ่ายเงินกู้ ให้เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนี้

• จ่ายเงินกู้เป็นงวดรายเดือน หรือ
• จ่ายเงินงวดแรกเท่ากับร้อยละ 10 ของวงเงินกู้ จากนั้นจ่ายเงินกู้เป็นงวดรายเดือน

อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม

• ระยะเวลา “ตลอดอายุสัญญา” กรณีที่ 1 ไม่เบิกจ่ายเงินกู้งวดแรก 10% ของวงเงินกู้ และ กรณีที่ 2 เบิกจ่ายเงินกู้ งวดแรก 10% ของวงเงินกู้ มีอัตราดอกเบี้ย MRR-1.000%
• ระยะเวลา “EIR” กรณีที่ 1 ไม่เบิกจ่ายเงินกู้งวดแรก 10% ของวงเงินกู้ มีอัตราดอกเบี้ย 4.250% กรณีที่ 2 เบิกจ่ายเงินกู้ งวดแรก 10% ของวงเงินกู้ มีอัตราดอกเบี้ย 4.110%

*หมายเหตุ

1. ปัจจุบัน MRR เท่ากับ 6.595% ต่อปี (ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2567 เป็นต้นไป) ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น หรือลดลงได้
2. อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (EIR) คำนวณจากมูลค่าหลักประกัน 1.00 ล้านบาท คิดเป็นวงเงินกู้ 7 แสนบาท ระยะเวลากู้ 20 ปี

ค่าธรรมเนียม

ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ (กรณีธนาคารเป็นผู้ดำเนินการ)

1) ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ประเภทสินเชื่อเคหะ และสินเชื่อบุคคล

• วงเงินขอกู้ไม่เกิน 1,000,000 บาท อัตราค่าธรรมเนียม 2,000 บาท
• วงเงินขอกู้ตั้งแต่ 1,000,001 – 3,000,000 บาท อัตราค่าธรรมเนียม 2,800 บาท
• วงเงินขอกู้ตั้งแต่ 3,000,001 บาทขึ้นไป อัตราค่าธรรมเนียม 3,700 บาท

2) ค่าตรวจสอบสภาพที่ดิน และหรืออาคาร อัตราค่าธรรมเนียมครั้งละ 800 บาท

• ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ (กรณีบริษัทประเมิน) อัตราค่าธรรมเนียม ตามที่บริษัทประเมินภายนอกเรียกเก็บ

คำเตือน!!

• กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
• ดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนแปลงได้ หากอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง MRR เปลี่ยนแปลงไป และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น อาจทำให้ระยะเวลาการจ่ายเงินกู้น้อยลงได้
• หากผู้กู้ผิดสัญญา ธนาคารจะแจ้งให้แก้ไขภายในระยะเวลาที่กำหนด หากไม่แก้ไขธนาคารมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และฟ้องเรียกให้ชำระหนี้ทั้งหมดตามสัญญา
• ผู้กู้ควรทำความเข้าใจในผลิตภัณฑ์ และเงื่อนไขก่อนตัดสินใจลงนามยื่นขอสินเชื่อ
• ดอกเบี้ยเงินกู้จะคำนวณตั้งแต่วันที่ได้รับเงินกู้

ทั้งนี้ โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) จาก ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กรอบวงเงิน 1,000 ล้านบาทสำหรับผู้ที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไป สามารถนำที่อยู่อาศัยของตนเอง ที่ปลอดจำนองมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ โดยไม่พิจารณารายได้ของผู้กู้ วงเงินให้กู้สูงสุดต่อรายต่อหลักประกันไม่เกิน 10 ล้านบาท กรณีที่ดินพร้อมอาคาร ให้กู้ไม่เกิน 50% ของราคาประเมินที่ดินและอาคาร กรณีห้องชุด ให้กู้ไม่เกิน 30% ของราคาประเมินห้องชุดอัตราดอกเบี้ย 6.25% ตลอดอายุสัญญา ระยะเวลาการให้กู้สูงสุดไม่เกิน 25 ปี ข้อมูลเพิ่มเติมจาก www.ghbank.co.th/product-detail/reverse-mortgage-loan

สรุปได้ว่า Reverse Mortgage สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบย้อนกลับ จึงเหมาะกับผู้สูงอายุที่ต้องการนำบ้านไปจำนองแก่ธนาคาร เพื่อนำเงินมาใช้ในยามเกษียณหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยเงินเข้าบัญชีให้ผู้กู้ทุกเดือนจนหมดอายุสัญญาหรือเสียชีวิตนั่นเอง ซึ่งภายหลังจากเสียชีวิต ทรัพย์สินที่ยื่นกู้ก็จะตกเป็นของธนาคารไปตามเงื่อนไข ดังนั้น การจะยื่นขอสินเชื่อ Reverse Mortgage ต้องศึกษารายละเอียดสินเชื่อนี้ให้ดีก่อนตัดสินใจ