27 กันยายน 2559 : ทุนจีนได้เข้ามามีบทบาทในภาคอสังหาฯ ไทยมากขึ้น นับตั้งแต่ปี 2013 เป็นต้นมา ด้วยการเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย จัดตั้งบริษัทร่วมทุนใหม่ เฉลี่ยสูงถึงปีละ 83 บริษัท โดยมีมูลค่าโครงการเปิดใหม่ในแต่ละปี ไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท และโครงการส่วนใหญ่ได้สร้างความแปลกใหม่ให้กับวงการอสังหาฯ ไทย ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างที่รวดเร็ว รูปแบบโครงการที่แปลกใหม่ หรือแนวทางการจับตลาดลูกค้าชาวจีนที่น่าสนใจ ทำให้หลายโครงการสามารถประสบความสำเร็จได้เป็นอย่างดี

นายศิวกร ด่านอุตรา Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) รายงานว่า จีนรุกหนักอสังหาฯ ทั่วโลก มูลค่าการลงทุนเติบโตสูงถึง 82% ต่อปี ท่ามกลางความผันผวนของราคาอสังหาฯ ในหลายเมืองใหญ่ของจีน ทั้งในอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน หรือโรงแรม จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นมาก ในขณะที่อุปสงค์มีจำกัด ส่งผลให้ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยปรับตัวลดลง ทำให้ทุนจีนส่วนหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นกองทุนขนาดใหญ่ บริษัทประกัน นักลงทุนรายบุคคล หรือแม้กระทั่งนักพัฒนาอสังหาฯ จีนเอง เริ่มที่จะมองหาช่องทางการลงทุนใหม่ เพื่อกระจายความเสี่ยงและรับผลตอบแทนที่สูงขึ้น ด้วยการออกไปลงทุนในต่างประเทศ

ประกอบกับรัฐบาลจีนมีนโยบายสนับสนุนให้ภาคเอกชนไปลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนในอสังหาฯ ทั่วโลกจากจีน ทั้งในอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้วและการพัฒนาโครงการใหม่เติบโต จาก 1.7 แสนล้านบาท ในปี 2012 เป็น 1 ล้านล้านบาท ในปี 2015 หรือเติบโตเฉลี่ย 82% ต่อปี สัดส่วนที่จีนเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ในไทยมีเพียง 0.2% และภาพการลงทุนส่วนใหญ่แตกต่างจากการลงทุนในประเทศที่พัฒนาแล้ว ภาพรวมการรุกอสังหาฯ ต่างประเทศของทุนจีนส่วนใหญ่จะเป็นการเข้าไปลงทุนในอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมให้เช่า เช่น อาคารสำนักงาน (42%) โรงแรม (18%) และศูนย์การค้า (8%) โดยประเทศที่จีนเข้าไปลงทุนมากที่สุด ในปี 2015 คือ สหรัฐฯ ออสเตรเลีย และสหราชอาณาจักร (อ้างอิงข้อมูลจาก Knight Frank, 2015)

ขณะที่ในไทย ซึ่งเป็นประเทศที่อยู่ใกล้กับจีน มีจำนวนนักท่องเที่ยวจีนสูงถึง 8 ล้านคน และเป็นประเทศที่ภาคอสังหาฯ มีสภาพคล่องและมีเสถียรภาพ กลับมีมูลค่าการลงทุนจากจีนในปี 2015 เพียง 1.3 พันล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 0.2% เท่านั้น อีกทั้งภาพการเข้ามาลงทุนในไทยส่วนใหญ่ค่อนข้างที่จะแตกต่างจากการลงทุนในประเทศที่พัฒนาแล้วข้างต้น กล่าวคือจะเป็นการเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการใหม่และเป็นอสังหาฯ เพื่อขายมากกว่า แม้มูลค่าการลงทุนในไทยจะยังน้อย แต่อัตราการเติบโตสูงมาก

โดยจะเห็นได้จากมูลค่าการลงทุนจากจีนจำนวน 1.3 พันล้านบาท ในปี 2015 ข้างต้นนี้ มีการเติบโตมาจาก 177 ล้านบาทในปี 2011 หรือคิดเป็นอัตราการเติบโตที่สูงถึง 65% ต่อปี ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนบริษัทร่วมทุนไทย-จีน (จีนถือหุ้นมากกว่า 20%) จดทะเบียนใหม่ในธุรกิจอสังหาฯ ที่เติบโตขึ้น จากประมาณ 17 บริษัทต่อปี ในช่วงปี 2007-2009 มาเป็น 26 บริษัทต่อปี ในช่วงปี 2010-2012 และเพิ่มขึ้นเป็น 83 บริษัทต่อปี ในช่วงปี 2013-2015 โดยกว่า 54% เป็นบริษัทเพื่อซื้อหรือขายอสังหาฯ 31% เป็นบริษัทเพื่อเช่าหรือให้เช่าอสังหาฯ และอีก15% เป็นบริษัทนายหน้าหรือให้บริการเกี่ยวกับอสังหาฯ อื่นๆ

ทั้งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงกระแสความนิยมในอสังหาฯ ไทยที่เพิ่มขึ้นมากในทุกประเภทจากนักลงทุนและผู้ประกอบการจีน เน้นลงทุนในเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก โดยทำเลที่บริษัทร่วมทุนไทย-จีนนิยมลงทุนมากที่สุด คือ กรุงเทพฯ (40%) ชลบุรี (20%) เชียงใหม่ (10%) ภูเก็ต (9%) และสุราษฎร์ธานี (7%) ซึ่งเน้นหนักไปที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบห้องชุด เนื่องจากลงทุนง่าย คืนทุนเร็ว และสามารถขายขาดให้แก่นักลงทุนต่างชาติได้ โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีนที่นับวันยิ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้น จากทั้งการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย เพื่อการลงทุน หรือเพื่อเป็นสถานที่พักตากอากาศ

นับจากปี 2015 เปิดตัวแล้วไม่ต่ำกว่า 2 หมื่นล้านบาท โดยกระจายไปในหลายเมืองหลัก และหลายประเภทโครงการ เช่น โครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ รวมมากกว่า 5.4 พันล้านบาท โครงการห้องชุด “The C Infinity” ที่ระยอง มูลค่า 2 พันล้านบาท โครงการมิกซ์ยูส “BABA Beach” ที่พังงา มูลค่า 3.2 พันล้านบาท โครงการ “The Terminal Phuket” ที่ภูเก็ต มูลค่า 7.8 พันล้านบาท เป็นต้น

ซึ่งมูลค่าโครงการทั้งหมดนี้สูงกว่าตัวเลข FDI จำนวน 1.3 พันล้านบาทข้างต้นมาก สะท้อนให้เห็นว่าการเข้ามาลงทุนส่วนใหญ่ เป็นการใส่เงินเข้ามาในทุนจดทะเบียนเริ่มต้น แต่กู้เงินจากสถาบันการเงินภายในประเทศ เพื่อก่อสร้างโครงการ อย่างไรก็ดี หากเทียบกับมูลค่าตลาดอสังหาฯ ทั้งหมดของไทยอาจจะคิดเป็นสัดส่วนที่ยังไม่มากนัก แต่ด้วยแรงจูงใจและความนิยมที่เพิ่มขึ้น

อีไอซีจึงเชื่อมั่นว่ามูลค่าและสัดส่วนทุนจีนในภาคอสังหาฯ ไทยจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต เป็นพาร์ทเนอร์มากกว่าเป็นคู่แข่ง เนื่องด้วยข้อบังคับของกฎหมายที่ห้ามต่างชาติถือครองที่ดินเกินกว่า 49% และขั้นตอนการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ที่แตกต่างกันในแต่ละประเทศ ทำให้การเข้ามาลงทุนเกือบทั้งหมด 98% เป็นการเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย ด้วยการถือหุ้นน้อยกว่า 49% อันก่อให้เกิดการเรียนรู้ระหว่างกันและเป็นการเสริมจุดเด่น-ปิดจุดด้อยของบริษัท โดยผู้ประกอบการจีนสามารถเรียนรู้ขั้นตอนการทำธุรกิจและความต้องการของลูกค้าชาวไทย ขณะที่ผู้ประกอบการไทยก็สามารถที่จะเรียนรู้จากผู้ประกอบการจีนได้หลายด้าน เช่น 1) ด้านการบริหารการก่อสร้าง ที่ส่วนใหญ่สามารถทำได้ดี ไม่แพ้นักพัฒนาอสังหาฯ ไทยรายใหญ่

โดยจะเห็นตัวอย่างได้จากการก่อสร้างอาคารห้องชุดขนาดใหญ่สูง 32 ชั้น ในกรุงเทพฯ เมื่อปี 2014 โดยบริษัทร่วมทุน ไทย-จีนที่สามารถสร้างได้เร็วที่สุดในประเทศ เพียง 1 ปี ด้วยการนำเข้าสินค้า pre-cast ส่วนใหญ่มาจากจีน ทำให้สามารถลดต้นทุนการบริหารจัดการไปได้มาก 2) ช่องทางการเข้าถึงเทคโนโลยีการก่อสร้างที่มากกว่า เพราะจีนมีบริษัทที่ผลิตเครื่องจักรที่ทันสมัยและราคาไม่แพงจำนวนมาก และ 3) การเข้าถึงกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ดีกว่า เพราะรู้ถึงความต้องการและช่องทางการขาย โดยอีไอซีมองว่ากลุ่มลูกค้าจีนนี้เป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง จากจำนวนประชากรที่มากถึง 2 พันล้านคน

อีไอซีแนะนักพัฒนาอสังหาฯ ไทยร่วมทุนกับผู้ประกอบการและนักลงทุนจีนที่เคยมีประสบการณ์ในตลาดอสังหาฯ เพื่อเพิ่มโอกาสในการพัฒนาความสามารถในด้านการบริหารและการเข้าถึงเทคโนโลยีการก่อสร้าง อีกทั้งเพิ่มช่องทางในการเข้าถึงลูกค้าชาวจีน ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ไทยที่นับวันยิ่งมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น