16 กุมภาพันธ์ 2564 : โควิด-19 อยู่กับเรามาปีกว่า ทำให้หลายคนเรียนรู้กับการใช้ชีวิตในรูปแบบใหม่ แต่บางคนก็ใช้ชีวิตรูปแบบใหม่ด้วยความยากลำบากด้วยเช่นกัน สุดท้ายก็ต้องพยายามปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไปให้ได้ ในขณะที่ธุรกิจเองก็ต้องมีการปรับเปลี่ยนด้วยเช่นกัน

ย้อนมาเหตุการณ์การระบาดของโควิด-19 ช่วงที่ผ่านมา ทำให้หลายธุรกิจได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะธุรกิจที่เกี่ยวข้องการการท่องเที่ยว ทั้ง โรงแรม ร้านอาหาร ธุรกิจท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ เพราะประเทศไทยพึ่งพิงนักท่องเที่ยวเป็นหลัก ทำให้เห็นได้ว่าจีดีพีเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้าเมื่อเทียบกับประเทศอื่น

หากกล่าวถึงตลาดที่อยูอาศัยในปี 2563ที่ผ่านมา มีการหดตัวแรงที่สุด นับตั้งแต่วิกฤตการเงินต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 เนื่องจากผลกระทบจากการระบาดของ โควิด-19 แม้ตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วตั้งแต่ไตรมาส2 ของปี 2563 แต่การฟื้นตัวยังเป็นไปค่อนข้างช้า ผู้เชี่ยวชาญการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด คาดการกำไรรวมของผู้ประกอบการ 8 รายหลักในไตรมาส4ของปี 2563 จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หลักๆมาจากฤดูการโอนคอนโดมิเนียม

และยังมองอีกว่า โครงการแนวราบจะนำการฟื้นตัวต่อหลังโควิด-19 โดยเชื่อว่าการฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างช้าๆและไม่เท่ากันในแต่ละ segment โดยการหดตัวแรงในปี 2563 และมีแนวโน้มว่าจะไม่นำไปสู่การฟื้นตัวที่แรงในปีถัดมาหรือปี2564 ฝ่ายวิเคราะห์ของกรุงศรี จึงคาดการณ์เพียงการฟื้นตัวในระดับปานกลางที่เพียงกรอบ 5-10% สำหรับทั้งอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัย และโครงการแนวราบจะยังโดดเด่นกว่าคอนโดมิเนียม จากการที่ความต้องการที่เปลี่ยนไปยังที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่กว้างกว่า เพื่อหลีกเลี่ยงการติดไวรัสโควิด-19

ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลงมากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง โดยAgency for Real Estate (AREA) ได้รายงานการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหมปี 2563 ที่ 73,043 ยูนิตลดลง 39% เทียบกับ 118,975 ยูนิตในปี 2562 เนื่องจากผู้พัฒนา หลีกเลี่ยงการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ และรักษากระแสเงินสดไว้ท่ามกลางการระบาดของโควิด-19 และภาวะเศรษฐกิจถดถอย

ยอดขายที่อยู่อาศัยลดลง 35% เหลือเพียง 65,279 ยูนิตในปี 2563 และอัตราการจอง (Take-up rate) ลดลงจาก 38% ในปี2562 เหลือเพียง 26% ในปี2563 คอนโดมิเนียมหรือโครงการแนวสูง ได้รับผลกระทบมากที่สุด จากการเปิดโครงการใหม่หายไป 61% และอัตราการจองลดลงจาก 49% เป็น 37% เนื่องจากผู้บริโภคหันไปหาที่อยูอาศัยแนวราบที่มีพื้นที่ส่วนตัวที่ใหญขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงการติดเชื้อ Coronavirus โดยตลาดลาง (Mass market) และกลุ่มสินค้าหรูหราได้รับผลกระทบมากและมีอัตราการจองที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 41% เป็น 27% และ 36% เป็น 19% ตามลำดับ

ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบมากที่สุด ข้อมูลที่อยู่อาศัยจาก AREA สอคคล้องไปกับข้อมูลการเปิดโครงการจากผู้ประกอบการหลักทั้งแปดรายใน coverage ซึ่งมีการเปิดโครงการลดลงมาก 32% ผู้ประกอบการที่เน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมมีการเปิดโครงการลดลงแรง ได้แก่
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ( มหาชน) (-100% หรือไมเปดโครงการ) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (-48%) และบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (-29%)

และผู้ประกอบการที่เน้นที่ตลาดลาง เช่นบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ลดการเปิดโครงการใหม่ 62% จากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายยังคงได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ถดถอยจากมาตรการ LTV ใหม่ และยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูง แต่เนื่องจากการกลยุทธ์ลดราคา (fire sales strategy) เพื่อระบายสินคาคงคลังและเพิ่มรายได้ ยอดจองของบริษัทหลักเหล่านี้ลดลงเพียง 5% และสามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากยอดโอนได้ 6% ใน 2563ได้รับแรงหนุนจากโครงการแนวราบ และ backlog จากคอนโดในปีก่อนหน้านี้ การหดตัวแรงในปีก่อนอาจจะไม่ได้ปูทางไปสู่การฟื้นตัวที่แข็งแกร่งในปีนี้

แม้ว่าอุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาฯในปี 2563 จะลดลงอย่างมากแต่โดยรวมถือว่าสอดคล้องกับคาดการณ์ที่มองไว้ต้นปีก่อนว่าการเปิดโครงการใหม่จะลดลง 40% และความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง 35% จึงยังคงมุมมองว่าการที่ตลาดอสังหาฯหดตัวแรงในปีที่แล้ว จะไม่เป็นการปูทางไปสู่การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในปี 2564 คาดการณ์การฟื้นตัวในระดับปานกลางเพียง 5-10% ในกิจกรรมตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่ประเทศไทยได้รับผลกระทบจากการติดเชื้อโควิด -19 รอบใหม่ และข้อมูลรายเดือนในเดือนธันวาคม2563 ทั้งใน ส่วนของการเปิดโครงการใหม่และความต้องการที่อยู่อาศัยเริ่มมีการชะลอตัวลงอีกรอบ